Dans cet article, nous abordons un des problèmes qui est peut-être l’un des plus préoccupants.
Le propriétaire peut proposer au locataire entrant dans son logement que celui-ci remette en état lui-même le logement, moyennant une compensation financière (baisse provisoire du loyer).
Cette possibilité est en soi très critiquable, voire inadmissible. En effet, le propriétaire a désormais le droit :
- non seulement de demander au locataire sortant des frais de remise en état ;
- mais, en plus, de faire faire cette remise en état aux frais du nouveau locataire.Bien sûr, répondra-t-on, la loi dit que le propriétaire peut « proposer » au locataire, mais non lui imposer. C’est vrai, mais à condition que le locataire ait, lui, la possibilité de choisir son propriétaire.
Une chaudière ne marche plus ? Les fenêtres sont à changer ? L’électricité est à refaire ? Plus de problème. Il suffira de demander au nouveau locataire de changer tout cela à ses frais, moyennant une baisse de loyer provisoire.
Quelle baisse ? Combien de temps ? La loi ne dit rien, bien sûr, les gens étant « libres » de s’arranger entre eux.
Et si le locataire candidat ne peut pas avancer l’argent ? Eh bien, le propriétaire s’adressera à un autre candidat locataire.
Cette disposition peut avoir des conséquences graves.
- Dans certaines villes où une pénurie de logements existe, les locataires qui ne pourront pas remettre en état le logement à leurs frais n’auront pas le logement. D’où élimination des moins fortunés.
- Certains locataires qui auront accepté les conditions du propriétaire pour obtenir le logement mais n’ont en fait pas les moyens de financer les travaux devront vivre dans de mauvaises conditions.
- Enfin, certains propriétaires pourraient cesser de remettre en état les logements, puisqu’ils y sont encouragés.
Quelles parades opposer à cela ?
La première sera de faire en sorte que les frais de mise en état soient en totalité décomptés du loyer réclamé.
Expliquons-nous :
Tous les frais engagés, réels ou évalués, doivent être déduits des loyers à venir :
- si vous faites réparer la chaudière, ce sont les frais réels qui doivent être déduits ;
- si vous refaites tous les papiers peints, ce sont les frais de fourniture (papier + colle + peintures), plus un forfait main-d’œuvre, qui doivent être déduits.
Autre parade possible : le prêt
Si vous n’avez pas d’argent, vous pouvez imaginer le dispositif suivant :
- vous proposez à votre propriétaire de souscrire un prêt pour la période du bail (trois ans ou plus, ce n’est pas interdit),
- vous lui demandez d’inclure dans le bail la clause suivante : « Le locataire prendra à sa charge les travaux de… Pour cela il contractera un prêt dont les mensualités correspondantes viendront en déduction de son loyer. »Bien sûr, le mieux serait que le propriétaire fasse son affaire des travaux de remise en état. Mais au cas où cela serait la seule condition pour avoir le logement, il s’agit là d’un moyen correct pour tourner la difficulté…
Attention
Faites en sorte que le loyer indiqué sur votre quittance soit le loyer total, de façon à ce que vous touchiez l’allocation logement sur le montant du loyer réel et non-diminution faite de votre avance
Pour vous aider, voici une clause type à faire insérer dans votre bail :
En application de l’article 6, le bailleur propose au preneur, qui accepte, que celui-ci remette en état le logement à ses frais.
Pour l’évaluation des frais de remise en état, le locataire dispose d’un mois à compter de la date d’entrée en vigueur du contrat pour proposer au propriétaire un montant de travaux, cette proposition étant de préférence appuyée sur des devis, factures pro forma (1) ou estimation de temps passé par le locataire. Cette proposition sera faite par lettre recommandée avec accusé de réception. En cas de refus et si aucun accord écrit n’est possible, la présente clause est réputée nulle et sans objet.
