Les sociétés civiles de placement immobilier

Les sociétés civiles de placement immobilier rassemblent des capitaux provenant d’une multitude d’épargnants. Avec les fonds recueillis, elles achètent le plus souvent des bureaux, des entrepôts, des cliniques, des hôtels… et maintenant des logements qu’elles se chargent de louer et de gérer.

L’investisseur achète donc des parts de SCPI, copropriétaire d’un patrimoine immobilier diversifié quant aux produits et sur le plan géographique. Il est surtout dégagé des tracasseries de la gestion et touche régulièrement des revenus (en moyenne, de l’ordre de 6 à 10 % net par an). Parallèlement, les sociétés revalorisent la valeur des parts. Ce sont donc ces deux éléments qu’il convient d’examiner pour calculer la performance d’une SCPI.

Auparavant, selon l’orientation du patrimoine de la société, revenus distribués et augmentation de la valeur des parts s’équilibraient. Depuis un ou deux ans, apparaissent de nouvelles SCPI dont les investissements se font en logements neufs — pour bénéficier des avantages de la loi Méhaignerie ou en logements anciens soumis à la loi Malraux —pour profiter de la fiscalité — dont le rendement est plus faible. Ces sociétés distribuent peu ou pas de revenus et misent essentiellement sur les futures plus-values et l’attrait fiscal.

Disponibilité

Les SCPI n’étant pas cotées en Bourse, leurs parts n’ont pas une aussi bonne liquidité que les actions. Il faut compter entre trois semaines et trois mois pour les revendre. Toutefois, les frais relativement élevés, à l’achat comme à la vente, en font un placement à moyen et long terme. Il faut donc prévoir de les conserver au moins 7 à 10 ans.

Risques

A priori, plus faibles même que pour un investissement direct dans la pierre puisque le patrimoine est diversifié et la gestion assurée par des professionnels. De plus, toute création ou nouvelle souscription doit être soumise au visa de la Commission des opérations de Bourse, qui ne préjuge cependant pas des futures performances de la société.

Fiscalité

Le possesseur de parts est considéré comme un propriétaire immobilier. Les revenus de la SCPI sont donc à déclarer comme des revenus fonciers pour la partie foncière. Il existe une part de revenus financiers, correspondant à la distribution des revenus des sommes placées sur le marché financier dans l’attente d’un investissement, qui sont quant à eux soumis à un prélèvement libératoire de 27, 34 ou 47 % selon le cas.

Les revenus fonciers bénéficient de la déduction des frais de gérance, travaux, intérêts des emprunts… et d’un abattement de 15 %. Pour les SCPI en logements neufs (dites SCPI Méhaignerie), l’abattement a été porté à 35 % pendant les dix premières années et l’acquéreur peut déduire de ses impôts 7,5 % du montant de son investissement.  Les reventes de parts sont soumises à l’imposition sur les plus-values.

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